Syndic et dégât des eaux en copropriété : qui fait quoi ?
Réponse directe. Le syndic déclare et pilote le sinistre quand l'origine ou les dommages touchent les parties communes. Chaque copropriétaire (ou son locataire) déclare en parallèle à son propre assureur pour les dommages dans son lot privatif. La convention IRSI désigne un assureur unique gestionnaire en dessous de 5 000 € HT de dommages.
Le syndic, gestionnaire des parties communes
Le syndic est mandaté par le syndicat des copropriétaires (loi du 10 juillet 1965). Pour un dégât des eaux :
- Il déclare le sinistre à l'assurance multirisque immeuble.
- Il organise l'accès aux parties communes pour expertise.
- Il mandate les travaux sur les parties communes.
- Il informe les copropriétaires concernés.
Quand le syndic intervient
| Origine du sinistre | Qui déclare en premier ? |
|---|---|
| Toiture, gouttière, terrasse commune | Syndic (assurance immeuble) |
| Colonne montante, canalisation commune | Syndic |
| Lot privatif (appareil, robinet, joint) | Copropriétaire ou locataire |
| Origine indéterminée | Tous + recherche de fuite |
Convention IRSI en copropriété
La convention IRSI (entrée en vigueur le 1er juin 2018) simplifie l'indemnisation :
- Tranche 1 (< 1 600 € HT) : un assureur gestionnaire unique, dit "assureur du local sinistré", indemnise sans recours.
- Tranche 2 (1 600 € – 5 000 € HT) : assureur gestionnaire unique + expert unique mandaté.
- Au-delà de 5 000 € HT : retour au droit commun, expertises contradictoires.
L'assureur de l'immeuble est l'assureur gestionnaire dans deux cas : dommages exclusivement aux parties communes, ou origine indéterminée affectant plusieurs lots.
Recherche de fuite : qui paie ?
Les frais de recherche de fuite sont pris en charge par l'assureur gestionnaire désigné par l'IRSI, sans franchise spécifique, dans la limite d'un plafond fixé par contrat (souvent 5 000 €). L'objectif : éviter les blocages liés à la question "qui mandate l'entreprise ?".
Délais à respecter
- Déclaration : 5 jours ouvrés après constat.
- Constat amiable dégât des eaux : rempli avec tous les voisins concernés.
- Expertise : convoquée sous 30 à 60 jours.
- Indemnisation : versement sous 30 jours après accord (article L.114-1 du Code des assurances).
La complexité réelle des dossiers en copropriété
Un dégât des eaux en copropriété mobilise en moyenne 4 à 6 acteurs : syndic, locataire, bailleur, copropriétaire voisin, assureur immeuble, assureur lot. Chaque acteur a ses délais propres. Sans coordination, le dossier peut traîner 6 à 12 mois là où il devrait se clore en 3 mois.
Le rôle du conseil syndical
Le conseil syndical contrôle l'action du syndic. Il peut :
- Demander un point d'avancement sur les sinistres en cours.
- Vérifier l'application de l'IRSI.
- Proposer en assemblée générale un changement de contrat d'assurance immeuble si le service ne suit pas.
FAQ
Le syndic doit-il déclarer tous les sinistres ?
Uniquement ceux affectant les parties communes ou pour lesquels la convention IRSI désigne l'assurance immeuble comme gestionnaire (origine indéterminée, dommages multiples).
Combien coûte un dégât des eaux à une copropriété ?
Coût moyen entre 1 200 € et 5 000 € pour un sinistre standard. La franchise reste à charge du syndicat des copropriétaires (répartie au prorata des tantièmes).
Le syndic peut-il refuser de déclarer un sinistre ?
Non si l'origine concerne les parties communes. Un refus injustifié engage sa responsabilité (article 18 de la loi de 1965).
Qui paie la franchise en copropriété ?
La franchise du contrat immeuble est répartie entre tous les copropriétaires selon les tantièmes de charges générales, sauf imputabilité prouvée à un lot identifié.
Le syndic peut-il imposer une entreprise pour la recherche de fuite ?
Oui. L'assureur gestionnaire mandate généralement une entreprise référencée. Le copropriétaire peut proposer une autre entreprise mais l'accord de l'assureur est requis pour la prise en charge.
Besoin d'aide pour gérer un sinistre ? OKOA est une conciergerie administrative dédiée aux sinistres IARD. Nous prenons en charge l'intégralité des démarches : déclaration, suivi, relances, transmission des justificatifs.