L'assurance PNO (Propriétaire Non-Occupant) couvre les biens immobiliers loués ou vacants. Elle est obligatoire en copropriété depuis la loi ALUR (mars 2014). Détail des garanties, exclusions, prix moyens et différences avec la MRH.
Définition
L'assurance PNO protège le propriétaire bailleur d'un logement contre les sinistres affectant son bien, lorsque le locataire ou l'absence d'occupant ne couvre pas la situation.
Elle s'applique principalement à trois types de biens :
- logements loués vides ou meublés ;
- locaux commerciaux loués ;
- logements vacants entre deux locataires.
Que couvre une PNO ?
Garanties standard incluses dans tous les contrats PNO :
- Responsabilité civile du propriétaire : dommages causés à un tiers par le bien (chute de tuile sur un piéton, par exemple).
- Dégât des eaux : dommages au bâti et recours contre tiers.
- Incendie et explosion : dommages au bâti.
- Catastrophes naturelles : garantie obligatoire par la loi.
- Tempête, grêle, neige.
- Vandalisme.
- Bris de glace.
Garanties optionnelles utiles :
- Vacance locative : indemnisation des loyers en cas d'inhabitabilité après sinistre.
- Loyers impayés : souvent souscrite séparément (GLI).
- Protection juridique : litiges locatifs.
Pourquoi est-elle obligatoire en copropriété ?
L'article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965 (modifiée par la loi ALUR) impose à tout copropriétaire (occupant ou bailleur) de souscrire une assurance responsabilité civile.
En pratique, le copropriétaire occupant est couvert par sa MRH ; le copropriétaire bailleur l'est par sa PNO.
Pourquoi en souscrire même en maison individuelle ?
Sans PNO, vous comptez exclusivement sur l'assurance du locataire. Trois problèmes :
- Le locataire peut être sous-assuré ou ne pas avoir d'assurance.
- Sa garantie ne couvre pas les dommages au bâti (mur, plafond, toiture) qui restent à votre charge.
- En cas de logement vacant, plus aucune assurance ne joue.
La PNO est la « ceinture » du propriétaire, en complément de la « bretelle » du locataire.
Différences entre MRH et PNO
| Critère | MRH | PNO |
|---|---|---|
| Cible | Occupant | Propriétaire bailleur |
| Couverture des meubles | Oui | Non (sauf option pour les meublés) |
| RC vie privée | Oui | Non |
| Logement vacant | Non | Oui |
| Prix moyen annuel | 200 à 350 € | 90 à 180 € |
La MRH et la PNO sont complémentaires, pas substituables.
Prix moyen d'une PNO
- Studio : 70 à 120 € / an.
- T2-T3 : 110 à 180 € / an.
- T4 et plus : 160 à 280 € / an.
- Maison : 200 à 400 € / an.
Le prix dépend de la zone géographique (sinistralité), du type de bien, et des options (vacance, juridique).
Que faire en cas de sinistre quand vous êtes bailleur ?
- Vérifier qui doit déclarer : si dommage aux parties privatives du locataire, c'est lui ; si dommage au bâti ou parties communes, c'est vous.
- Déclarer sous 5 jours ouvrés à votre assureur PNO.
- Coordonner avec le syndic si dommages aux parties communes.
- Coordonner avec le locataire pour les visites d'expertise et les travaux.
- Suivre l'indemnisation et les éventuels travaux de remise en état.
C'est précisément le rôle d'OKOA pour les bailleurs : décharger entièrement le propriétaire du suivi administratif.
OKOA pour les bailleurs
Pour un propriétaire ayant plusieurs lots, gérer les sinistres devient un travail à temps partiel. OKOA prend en charge :
- la coordination avec le locataire et l'assureur ;
- le suivi des expertises ;
- la coordination des artisans pour les travaux ;
- la relance hebdomadaire de tous les intervenants ;
- la centralisation des documents pour la comptabilité locative.
OKOA intervient dans le cadre amiable. Nous ne traitons pas les contentieux locatifs (loyers impayés contestés, expulsions), qui relèvent de l'avocat ou du commissaire de justice.
Vos questions fréquentes
Mon locataire a déjà une assurance, est-ce suffisant ?
Non. Son assurance ne couvre pas les dommages au bâti. La PNO reste indispensable.
Et si je loue saisonnier (Airbnb, Abritel) ?
Les contrats PNO standard excluent souvent la location saisonnière. Souscrivez une PNO « saisonnière » spécifique ou une assurance dédiée.
Combien de PNO faut-il si j'ai 5 logements ?
Une PNO par lot, sauf contrat « multi-biens » qui couvre plusieurs lots avec une seule prime (économies de 15 à 25 %).
Puis-je demander à mon locataire de payer la PNO ?
Non. La PNO est à la charge exclusive du propriétaire bailleur. Le locataire paie sa propre MRH locataire.