Pourquoi les 5 premiers jours sont décisifs
En copropriété, 80 % des litiges sur un dégât des eaux trouvent leur origine dans les 5 premiers jours : déclaration tardive, recherche de fuite repoussée, occupants mal informés. Le syndic n'est ni assureur ni expert, mais son rôle d'orchestration conditionne directement la vitesse d'indemnisation.
Jour 1 — Qualifier l'incident
Dès le signalement (gardien, copropriétaire, locataire), trois informations à collecter :
- Localisation précise : étage, lot, parties communes touchées
- Origine présumée : parties privatives ou parties communes ?
- Présence d'un tiers identifié : voisin du dessus, colonne commune, toiture
Ces éléments déterminent qui déclare quoi et sous quelle convention (IRSI, recours classique).
Jour 2 — Déclencher la recherche de fuite
La recherche de fuite doit être commandée immédiatement si l'origine n'est pas évidente. Sous la convention IRSI, elle est prise en charge jusqu'à 5 000 € HT par l'assureur gestionnaire du sinistre.
Erreur fréquente : attendre la visite de l'expert pour mandater une entreprise spécialisée. Résultat : les dommages s'aggravent, l'assureur peut refuser une partie de l'indemnisation pour défaut de mesures conservatoires.
Jour 3 — Déclarer aux assurances concernées
Le syndic déclare à l'assurance de l'immeuble (multirisque immeuble — MRI) en parallèle des déclarations individuelles des copropriétaires concernés. La règle des 5 jours ouvrés s'applique à chacun.
À fournir :
- Procès-verbal de constat (si réalisé)
- Photos des dommages
- Identification du lot fuyard
- Liste des lots touchés
Jour 4 — Informer les occupants
Les copropriétaires et locataires touchés doivent recevoir une note d'information écrite :
- Numéro de sinistre ouvert
- Coordonnées du gestionnaire
- Démarches à effectuer côté assurance personnelle (MRH, PNO)
- Délai prévisionnel d'intervention
C'est sur ce point que la conciergerie administrative apporte le plus de valeur : gérer cette communication multi-canal libère le syndic.
Jour 5 — Préparer l'expertise
Si le sinistre dépasse 1 600 € HT par lot, un expert sera mandaté. Le syndic doit :
- Centraliser les devis de remise en état
- Réunir les rapports de recherche de fuite
- S'assurer que les copropriétaires touchés seront présents ou représentés
FAQ
Le syndic doit-il payer la recherche de fuite ?
Non. Elle est avancée par le syndic puis remboursée par l'assureur de l'immeuble dans le cadre IRSI.
Que faire si la fuite vient d'un lot vacant ou inaccessible ?
Le syndic peut faire ouvrir le lot après mise en demeure, avec procès-verbal d'huissier si nécessaire. Les frais sont récupérables sur le copropriétaire défaillant.
IRSI s'applique-t-elle dès le premier euro ?
Non. En dessous de 1 600 € HT, chaque assureur règle son assuré sans recours. Au-delà, l'assureur gestionnaire pilote.
Externaliser pour ne plus subir
OKOA accompagne les syndics dans la gestion administrative complète des dégâts des eaux — déclarations, suivi, communication aux occupants — sans empiéter sur les décisions techniques de l'assureur.