PNO : la garantie qu'on découvre au moment du sinistre
L'assurance propriétaire non occupant (PNO) couvre un logement mis en location ou laissé vacant. Elle est obligatoire pour tout copropriétaire, occupant ou non, depuis la loi ALUR. Pourtant, beaucoup de bailleurs ne savent pas précisément quand elle intervient.
Un sinistre locatif mobilise en réalité jusqu'à trois contrats : celui du locataire, la PNO du bailleur et la multirisque immeuble de la copropriété.
Ce que couvre la PNO
- Les dommages au bâti et aux équipements du logement quand aucun autre contrat ne joue
- La responsabilité du propriétaire envers les voisins et les tiers
- Les périodes de vacance locative, non couvertes par l'assurance habitation du locataire
- Le défaut d'assurance du locataire, cas plus fréquent qu'on ne le croit
- Les recours et frais annexes selon les contrats
Qui déclare, selon l'origine du sinistre
| Origine | Contrat mobilisé en premier | Qui déclare |
|---|---|---|
| Fuite d'un équipement privatif du locataire | Habitation du locataire | Le locataire |
| Canalisation encastrée ou partie commune | Multirisque immeuble | Le syndic |
| Logement vacant entre deux locations | PNO du bailleur | Le bailleur |
| Locataire non assuré | PNO du bailleur | Le bailleur |
| Dommage causé aux voisins par le bâti | PNO du bailleur | Le bailleur |
En pratique, chaque partie déclare à son propre assureur. Les assureurs se répartissent ensuite la charge, notamment via la convention IRSI pour les dégâts des eaux et incendies jusqu'à 5 000 €.
Les délais à respecter
- 5 jours ouvrés pour la majorité des sinistres
- 2 jours ouvrés en cas de vol ou de vandalisme
- 10 jours après publication de l'arrêté en catastrophe naturelle, et jusqu'à 30 jours selon les contrats
Le délai court à compter de la connaissance du sinistre, pas de sa survenue.
Les pièces qui accélèrent le dossier
- Bail en cours ou justificatif de vacance
- Attestation d'assurance du locataire
- Photos datées des dommages, avant tout nettoyage
- Constat amiable dégât des eaux si un tiers est concerné
- Procès-verbal d'assemblée ou courrier du syndic si les parties communes sont en cause
- Devis de remise en état, deux si possible
Le point de blocage le plus fréquent
Le sinistre stagne rarement pour une raison technique. Il stagne parce que personne ne sait qui doit relancer : le bailleur attend le syndic, le syndic attend l'expert, le locataire attend le bailleur. Désigner dès le premier jour celui qui suit le dossier évite des semaines de flottement.
FAQ
La PNO est-elle obligatoire ?
Oui pour tout copropriétaire, occupant ou non, au titre de la responsabilité civile. Elle est fortement recommandée pour une maison individuelle louée.
La PNO remplace-t-elle l'assurance habitation du locataire ?
Non. Le locataire reste obligé de s'assurer. La PNO intervient en complément, ou en substitution lorsque le locataire est défaillant.
Puis-je déduire la prime PNO de mes revenus fonciers ?
Les primes d'assurance liées au bien loué font partie des charges déductibles en régime réel. Vérifiez votre situation avec votre conseil fiscal.
Qui gère le sinistre si le bien est en gestion locative ?
Le mandat de gestion précise le périmètre. L'administrateur de biens déclare généralement, mais les décisions et les arbitrages restent au propriétaire.
Comment OKOA intervient
OKOA prend en charge la coordination administrative entre locataire, bailleur, syndic et assureurs : déclaration, collecte des pièces, suivi des délais et relances hebdomadaires jusqu'à la clôture. Nous n'intervenons pas sur les aspects techniques du sinistre ni sur les décisions de l'assureur.