Départ du locataire : trois circuits différents, souvent confondus
À la sortie d'un locataire, un bailleur dispose de trois leviers distincts selon la nature des dommages constatés : le dépôt de garantie, l'assurance du locataire et, le cas échéant, la garantie loyers impayés (GLI). Les confondre fait perdre des semaines, parfois le bénéfice de l'indemnisation.
Ce qui relève du dépôt de garantie
Les dégradations locatives constatées à l'état des lieux de sortie et non imputables à un sinistre : trous dans les murs, revêtements abîmés, équipement cassé, logement non nettoyé, remplacements dus à un défaut d'entretien.
Les délais de restitution du dépôt :
- 1 mois lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée
- 2 mois en cas de retenues justifiées
Toute retenue doit être appuyée par des devis ou des factures, et par la comparaison des deux états des lieux.
Ce qui relève de l'assurance du locataire
Un dommage accidentel n'est pas une dégradation locative : c'est un sinistre. Dégât des eaux dû à un appareil, début d'incendie, bris de glace, dommage causé aux tiers. Dans ce cas, la responsabilité civile locative du contrat du locataire intervient, avec expertise et franchise, indépendamment du dépôt de garantie.
Il ne faut pas retenir sur le dépôt un dommage qui a vocation à être indemnisé par l'assurance : cela crée un double débit contestable.
Ce qui relève de la GLI
La garantie loyers impayés couvre les loyers et charges non réglés et, selon les contrats, les dégradations locatives au-delà du dépôt de garantie, dans la limite d'un plafond. Elle impose des conditions strictes : dossier de solvabilité conforme, déclaration dans les délais contractuels, mise en demeure préalable.
L'usure normale ne se facture pas
C'est le point le plus contesté. La vétusté est déduite : une peinture de huit ans, une moquette en fin de vie ou un joint usé ne peuvent pas être refacturés à neuf au locataire. Les grilles de vétusté annexées au bail servent précisément à objectiver cette part.
La méthode qui évite le contentieux
- Un état des lieux d'entrée précis, photos datées incluses
- Un état des lieux de sortie contradictoire, signé
- Un tri écrit : dégradation, sinistre ou usure normale, ligne par ligne
- Des devis chiffrés avant toute retenue
- Une déclaration de sinistre en parallèle si un dommage accidentel est identifié
- Un courrier motivé au locataire, dans le délai légal
FAQ
Peut-on retenir le dépôt de garantie sans devis ?
Non. Toute retenue doit être justifiée par un devis ou une facture, ainsi que par la comparaison des états des lieux.
Un dégât des eaux constaté à la sortie doit-il passer par l'assurance ?
Oui. Il s'agit d'un sinistre, pas d'une dégradation locative : il se déclare à l'assureur du locataire, et à l'assureur de l'immeuble si les parties communes sont concernées.
Que faire si le locataire n'était pas assuré ?
Le bailleur peut mobiliser son propre contrat PNO pour les dommages au bâti et conserver un recours contre le locataire. L'absence d'assurance constitue par ailleurs un manquement contractuel.
La vétusté est-elle déductible des retenues ?
Oui. Seule la part correspondant à la dégradation, hors usure normale, peut être retenue.
Quel délai pour déclarer une dégradation à la GLI ?
Il dépend du contrat, généralement 15 à 30 jours après l'état des lieux de sortie. Passé ce délai, la garantie peut être refusée.
Comment OKOA intervient
OKOA prend en charge le volet administratif de ces dossiers pour les bailleurs et les administrateurs de biens : qualification écrite des dommages, constitution des dossiers de sinistre ou de GLI, collecte des pièces et des devis, coordination des artisans, relances hebdomadaires et suivi jusqu'à la clôture. Nous n'intervenons ni sur les aspects techniques, ni sur les décisions de l'assureur, et nous nous arrêtons dès qu'un dossier devient litigieux.